Finanzierung

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KREDIT-TIPPS

Beim Immobilienkauf spielt die Finanzierung eine entscheidende Rolle. Es lohnt sich daher, sich eingehend damit zu befassen, sich auf die Gespräche mit der Bank vorzubereiten und rechtzeitig alle Unterlagen bereit zu halten.

Was muss ich wissen?

Die Banken beurteilen jedes Gesuch um eine Hypothek nach der Qualität der Liegenschaft und nach der Bonität des Schuldners. Dabei spielen die Sicherheit für die Bank, aber auch die Rentabilität eine Rolle. Eine erstklassige Liegenschaft an einer Toplage stuft die Bank anders ein, als ein eher ausgefallenes Objekt an einer schlechten Lage. Genauso wird der Kredit-Suchende genauer unter die Lupe genommen: Ein langjähriger Bankkunde in ausgezeichneten Einkommens- und Vermögensverhältnissen erfährt nicht die gleiche Behandlung wie jemand, der nur sehr rudimentär über seine finanziellen Verhältnisse Auskunft geben kann.
Die Beurteilung des Kaufobjekts und des Schuldners spielt heute eine wichtige Rolle bei der Festsetzung der Zinskonditionen. Wenn das so genannte "Rating" nach Objektqualität und Bonität des Schuldners sehr gut ausfällt, offeriert die Bank häufig bessere Zinskonditionen als bei einem "schlechten" Rating. Das ähnelt im Prinzip der Betrachtungsweise einer Versicherung: "Gute" Risiken zahlen weniger Prämie als "schlechte" Risiken.

Wie muss ich vorgehen?

In der Regel macht es wenig Sinn, mit bloss vagen Vorstellungen und Zielsetzungen das Gespräch mit der Bank zu suchen. Wer noch gar nicht weiss, was er kaufen will, muss deswegen nicht bei der Bank vorsprechen. Zweckmässig ist es hingegen, für ein ganz konkretes Objekt, das man kaufen möchte, ein konkretes Kreditgesuch zu stellen. Dazu sollte der Kunde über Folgendes Auskunft geben können:

Angaben zur Liegenschaft oder zum Bauprojekt
Höhe des gewünschten Kredites und Verwendungszweck
Vermögens- und Einkommensverhältnisse
Planung der finanziellen Belastung - wie sähe das Haushaltbudget nach dem Immobilienkauf aus?
Angaben über die gebotenen Sicherheiten (eine Hypothek wirddurch ein Pfandrecht am Grundstück gesichert).

Was erwartet die Bank von mir?

Für eine Immobilienfinanzierung bedarf es normalerweise eines Anteils von 20 Prozent Eigenkapital, das der Käufer einbringen kann. Die Bank legt zudem auf die Tragbarkeit besonders wert: Die zu erwartende Belastung für Zinsen, Amortisation und Nebenkosten der Liegenschaft sollte höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Eine Abweichung davon ist meist nur bei sehr hohem Einkommen oder allenfalls bei Haushalten ohne Kinder möglich.
Das Kreditgesuch mit allen Unterlagen muss schriftlich vorliegen. Anlässlich eines Gesprächs bei der Bank sind die einzelnen Punkte zu besprechen; dabei muss der Kunde vor allem glaubhaft machen können, dass der Kredit für ihn finanziell verkraftbar ist. Das Einkommen und die berufliche Position sollten gewährleisten, dass die Kosten für Zinsen, Amortisation und Nebenkosten längerfristig tragbar sind - was auch im Interesse des Schuldners liegt. Die Bank überprüft, ob dies auch bei höheren Zinsen als heute noch der Fall wäre.
Ein gut vorbereitetes und detailliertes Kreditgesuch kann den Entscheid der Bank wesentlich beeinflussen. Wichtig ist zum einen, die Qualität des Objektes und der Lage aufzuzeigen. Sofern die Bank zum Schluss kommt, dass der Kaufpreis zu hoch angesetzt ist, wird kein Kredit gesprochen oder zumindest nicht in der gewünschten Höhe. Allenfalls hilft in einem solchen Fall eine Offerte eines anderen Geldgebers oder eine unabhängige Verkehrswertschätzung eines Experten weiter.

Wer die geforderten 20 Prozent Eigenkapital nicht verfügbar hat, sollte einen schriftlichen Nachweis beibringen, inwiefern anderweitig Mittel verwendet werden können:

zum Beispiel ein Ausweis der Pensionskasse mit Angabe der Freizügigkeitsleistung,
oder ein Nachweis über Darlehen aus dem Bekanntenkreis.
Sofern noch wenig Ersparnisse greifbar sind, sollte dies plausibel begründet werden können, zum Beispiel mit einer längeren Ausbildung, Familiengründung etc. In Bezug auf das Einkommen ist daran zu denken, dass auch allfällige Nebeneinkünfte anrechenbar sind. Generell erwartet die Bank, dass sie vollständig und offen informiert wird. Das gilt zum Beispiel auch für den Fall, dass jemand schon einmal betrieben worden ist. Die Bank über kritische Punkte geradeheraus zu orientieren, ist wohl der bessere Weg, als sie hinters Licht führen zu wollen.

Was gehört zum Kreditgesuch?

Persönliche Ausweispapiere (Kopie des Passes oder der Identitätskarte, eventuell Ausländerausweis)
Detaillierte Angaben zu Beruf, Vermögen, Einkommen (Lohnausweis, Nachweis über sonstige Einkünfte, Kopie der Steuererklärung, Vermögensnachweis über Sparguthaben oder Wertschriften, wenn vorhanden auch ein Haushaltbudget)
Betreibungsauskunft
Höhe der gewünschten Hypothek genau definieren, künftige Belastung aufzeigen.
Nachweis der Eigenmittel, gegebenenfalls schriftliche Bestätigung sofern Eigenkapital durch Dritte oder Pensionskassengelder (Höhe der Freizügigkeitsleistung) herangezogen wird.
Schätzung der Liegenschaft (wenn vorhanden) · Versicherungswert und Steuerschätzung
Kubische Berechnung (Volumenangaben) und Angaben zur Wohnfläche
Baubeschrieb
Pläne des Objekts, evt. Foto · Grundbuchauszug
Katasterplan
Kaufvertrag (bei Neubauten).

© Jürg Zulliger (Autor Buch "Immo-Tipps")

Vorbeziehen oder Pfänden

Der Erwerb von Wohneigentum und die Finanzierung über einen Hypothekarkredit setzen normalerweise einen Anteil von zwanzig Prozent Eigenkapital voraus. Diese Schwelle ist aber für viele Kaufinteressenten sehr hoch angesetzt, vor allem für junge Familien ohne grosses Vermögen. Ein Ausweg ist ein Darlehen von Bekannten oder Verwandten, eine Schenkung oder ein Erbvorbezug. Eine andere, heute sehr oft angewandte Möglichkeit besteht darin, Pensionskassen-Gelder der 2. Säule, d.h. der beruflichen Vorsorge (BVG), zu verwenden. Auch Mittel der freiwilligen Vorsorge (Säule 3a) können als Eigenkapital eingebracht werden. Diese Möglichkeiten sind grundsätzlich für all diejenigen Kaufinteressenten prüfenswert, die nicht über genügend Ersparnisse verfügen.

Wofür kann das Geld verwendet werden?
Gemäss Gesetz können die Mittel der beruflichen Vorsorge (BVG) für unterschiedliche Arten von Wohneigentum eingesetzt werden:

Kauf von Einfamilienhäusern oder Stockwerkeigentum,
Rückzahlung bestehender Hypotheken,
Erwerb von Beteiligungen, z.B. an einer Baugenossenschaft,
auch die Finanzierung von Umbauten bzw. von wertvermehrenden
Investitionen an einem Eigenheim ist möglich.

Grundsätzlich sind die beiden Varianten Vorbezug und Verpfändung auseinanderzuhalten:

Vorbezug

Bei einem Barbezug wird ein Teil des Pensionskassenguthabens ausbezahlt und als Eigenkapital eingesetzt. Dadurch stehen mehr Eigenmittel zur Verfügung, was die Belastung durch Zinsen und Amortisation für Fremdkapital senkt. Ein Vorbezug tangiert indes die Versicherungsleistungen: Im Invaliditäts- oder Todesfall sind geschmälerte BVG-Renten die Folge. Daher sollte man bei einem Vorbezug die Versicherungssituation kritisch prüfen und allenfalls vorhandene Deckungslücken (Invalidität, Tod) durch Zusatzversicherungen schliessen; das gilt vor allem für Familien. Zu bedenken ist auch, dass Vorbezüge versteuert werden müssen.

Verpfändung

Das Kapital wird bei dieser Variante nicht ausbezahlt, sondern der Bank als zusätzliche Sicherheit verpfändet. Die Verpfändung ermöglicht eine höhere Belehnung der Liegenschaft und senkt den Eigenkapitalbedarf. So muss zwar ein höherer Betrag an Fremdkapital verzinst werden, andererseits gewähren etliche Banken - wegen der zusätzlichen Sicherheit - den Kredit zu einem etwas günstigeren Zins. Im Unterschied zum Vorbezug tangiert die Verpfändung den Versicherungsschutz nicht.

Welche Variante ist vorzuziehen?

Bei einem Vorbezug muss man sich bewusst sein, dass das spätere Altersguthaben bzw. die Altersrente erheblich geschmälert werden kann. Denn später fehlen einem nicht nur die vorbezogenen Gelder, sondern auch die darauf entgangenen Zinsen; wegen des Zinseszinseffektes macht dies im Verlauf der Zeit viel aus. Ein Vorbezug macht aber dann Sinn, wenn im Lauf der Zeit die entstandene Lücke durch Sparanstrengungen wieder geschlossen werden kann, oder sofern später anderweitig durch Erbschaft o.ä. Mittel verfügbar werden. In der Regel ist aber einer Verpfändung der Vorzug zu geben; wenn Pensionskassengelder verpfändet werden, belehnen viele Banken eine Liegenschaft zu 90 oder sogar zu 100 Prozent. Damit kann der Eigenkapitalbedarf bereits erheblich gesenkt werden, ohne dass die Versicherungsleistungen der Pensionskasse geschmälert werden.

Checkliste

In welchem Umfang stehen überhaupt Pensionskassengelder zur Verfügung? Auskunft gibt die Pensionskasse oder der Vorsorgeausweis der Pensionskasse.
In welchem Umfang ist mit Rentenkürzungen zu rechnen?
Sind allfällig entstehende Versicherungslücken gedeckt (Tod, Invalidität)?
Erkundigen Sie sich rechtzeitig bei der Pensionskasse, innerhalb welcher Frist überhaupt Geld verfügbar ist. Für eine Reservationsanzahlung oder für einen Kauf ab Plan zahlen die Pensionskassen kein Geld aus, sondern meist erst nach der Eigentumsübertragung oder dem Einzug.

© Jürg Zulliger (Author Buch "Immo-Tipps")


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