Kaufen

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Beurteilung von Kaufangeboten

Das Wichtigste bei Immobilien ist immer die Lage. Der Innenausbau, Farbanstriche, Apparate etc. sind variabel oder austauschbar, nicht aber der Standort! Eine Liegenschaft an einem guten Standort lässt meist auch eine andere Wertentwicklung erwarten als eine an der Peripherie. Die Nähe zu einer Stadt, die Erschliessung durch Bahn oder Privatverkehr, die Infrastruktur in der Gemeinde sind daher bei einem Kauf besonders zu gewichten (siehe Checkliste unten).

Vor- und Nachteile der Lage

An abgelegenen Lagen sind zwar häufig günstige Angebote auf dem Immobilienmarkt zu haben; andererseits sollten Sie abwägen, welche Kosten und welcher Zeitaufwand längerfristig auf Sie zukommen. Die grössere Distanz zum Arbeitsplatz, ein grösserer Zeitaufwand um Einkäufe zu erledigen oder um Abends auszugehen etc. sind oft die Folgen. Ins Gewicht fällt natürlich auch die Überlegung, dass man Bekannte und Verwandte eher aus den Augen verliert, wenn man weit ab wohnt.
Die meisten Kaufinteressenten legen grossen Wert auf die Qualität in Küche und Bad, bei Wand- und Bodenbelägen. Achten Sie aber auch immer darauf, ob die gebotenen Apparate, die Raumaufteilung und der Grundriss eines Hauses für den Alltag nützlich und brauchbar sind. Auf Dauer zahlt sich vor allem ein flexibles Konzept aus: Sehr viel wert sind so genannte "nutzungsneutrale" Räume, die sich als Spiel- oder Kinderzimmer, als Arbeitsraum, als Schlafzimmer für die Eltern etc. nutzen lassen. Dazu bedarf es einer Fläche von mindestens 14 bis 16m2, wobei zudem Türen und Fenster so zu positionieren sind, dass mehrere Varianten der Möblierung möglich sind.
Gewichten Sie Raum, Flächen und Lichtführung besonders stark. Die Abdeckung der Küchenkombination, der Kochherd oder die Tapete sind austauschbar - das Raumgefühl und die zur Verfügung stehende Wohnfläche sind aber fest vorgegeben.

Was gibt worüber Auskunft ?

Pläne und Verkaufsunterlagen:
Grundriss und Raumanordnung. Überprüfen Sie, ob sich die Zimmer zweckmässig möblieren lassen und ob sie nicht zu klein bemessen sind.

Umgebungspläne:
Umgebung und zur Verfügung stehende Landfläche. Ist der Rasen um das Haus eben, oder handelt es sich zum Teil um ein abschüssiges Bord? Haben Kinder Platz zum Spielen?

Baubeschrieb:
Qualität und Beschrieb der Materialien und Bauteile, Liste der Apparate. Was im Baubeschrieb steht, ist besonders wichtig, denn es definiert Rohbau und Konstruktion sowie die gebotene Qualität und die Materialien im Innenausbau. Für Wand- und Bodenbeläge oder die Küche ist oft ein bestimmtes Budget vorgegeben. Verlangen Sie Transparenz über die Budgetpositionen - was ist inbegriffen, was nicht? Welcher Mehrpreis verrechnet der Verkäufer für Änderungen? Werden Rabatte beim Einkauf an den Käufer weiter gegeben?

Zonenplan:
Gibt Auskunft darüber, ob und was in den einzelnen Zonen einer Gemeinde gebaut werden darf.

Ausnützungsziffer:
Verhältnis zwischen der Summe aller nutzbaren Geschossflächen zur Grundstücksfläche. Je höher die Ausnützungsziffer, desto dichter kann eine Parzelle überbaut werden.

So sieht eine Checkliste aus: Die 10 wichtigsten Punkte

Die praktische Erfahrung von vielen Kaufinteressenten lehrt, dass es trotz des grossen Angebots oft nicht einfach ist, das "richtige" Objekt zu finden. Zum Teil hat das auch damit zu tun, dass diejenigen Traumobjekte höchst selten sind, die zu einem bezahlbaren Preise keine Wünsche offen lassen. Eine wichtige Hilfe kann es daher sein, mit einer Checkliste vorzugehen. Prüfen Sie jedes Angebot aufgrund der zehn folgenden Punkte. Wenn eine Liegenschaft und der Standort Ihre Anforderungen zu 70 bis 80 Prozent erfüllt, sollten Sie das Angebot genauer prüfen.

1. Wichtige Lagefaktoren sind Ruhe, Sonne und Aussicht. Überprüfen Sie aber auch, wie es mit Immissionen (Lärm und Geruch) steht.
2. Zudem zählen die Merkmale der Gemeinde und des Wohnumfeldes: Kultur- und Freizeitangebot, Einrichtungen für Kinder, Sport, medizinische Versorgung etc.
3. Erschliessung mit öffentlichem und privatem Verkehr
4. Distanzen zu Arbeitsplatz, Schule und Einkaufsmöglichkeiten
5. Architekturstil und Bauweise: klassisch "alt" oder modern? Entspricht der Stil Ihrem Geschmack?
6. Grösse und Anzahl der Zimmer
7. Grundriss allgemein, Flexibilität hinsichtlich der später nötigen Änderungen
8. Innenausbau, Farben und Materialien: Ästhetik, praktischer Nutzen und Dauerhaftigkeit
9. Soziales Umfeld, Nachbarschaft
10. Entspricht das Angebot dem für Sie tragbaren Preis?

© Jürg Zulliger (Autor Buch "Immo-Tipps")

Kaufen oder Mieten

Ob Kaufen oder Mieten längerfristig mehr Vorteile bringt, kann nicht eindeutig voraus gesagt werden. Je nach Wirtschaftsentwicklung, Zinsen, Wohnungsmarkt und Immobilienpreisen verlaufen die Wohnkosten unterschiedlich. Daher sollten Sie sich von Ihren eigenen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten leiten lassen:

Werden an Ihrem Wunschstandort eher Kauf- oder Mietobjekte angeboten?
Ist Ihnen eine frei stehende Bauweise eines Hauses mit Garten wichtig?

Oder ziehenSie das Kontaktnetz und die zentrale Lage eines Mehrfamilienhauses vor?

Ist es Ihnen ein Anliegen, die "eigenen vier Wände" zu besitzen, oder ist das zweitrangig?

Miete - das sind die Vorteile
Mieten ist flexibel und ungebunden - ein Mietverhältnis kann kurzfristig
gekündigt werden.

gut ausgebauter Mieterschutz, Schutz vor missbräuchlicher Kündigung

Verwaltung, Unterhalt, Reparaturen sind Sache des Vermieters.

Kaufen - das sind die Vorteile
Sicherheit und Unabhängigkeit in den eigenen vier Wänden.

Das Haus oder die Wohnung können Sie Ihren eigenen Wünschen gemäss gestalten, ausbauen und verändern

Liegenschaften als Sachwertanlage bieten Schutz vor Inflation
und versprechen längerfristig eine gewisse Wertsteigerung. Breit abgestützte Befragungen haben gezeigt, dass Bewohner/innen der eigenen vier Wände mit ihrer Wohnform ausserordentlich zufrieden sind.

Ein wichtiger Unterschied besteht aber darin, dass ein Immobilienkauf einen Investitionsentscheid darstellt. Zur Finanzierung eines Kaufs verlangen die Banken meist 20 Prozent Eigenkapital. Dieses Geld bleibt in der Liegenschaft gebunden; der Käufer kann die Mittel weder für den Konsum verwenden noch anderweitig anlegen. Dafür partizipiert er längerfristig an einer allfälligen Wertsteigerung.

Welchen Einfluss hat der Zeithorizont?

Der Kauf setzt einen längerfristigen Zeithorizont voraus, mindestens fünf Jahre. Einerseits weil ein Kauf einen Investitionsentscheid darstellt, andererseits weil häufig umziehende Hauseigentümer durch Grundstückgewinnsteuern, Handänderungskosten etc. stark belastet werden. Haushalten und Personen, die häufig umziehen, ist die Miete zu empfehlen.

Was sind die steuerlichen Folgen?

Hauseigentümer können die Schuldzinsen von den Steuern abziehen, während Mietern keine Abzugsmöglichkeit für die Miete eingeräumt wird. Die Steuersparmöglichkeiten sind heute aber begrenzt: Hauseigentümer müssen zugleich den Eigenmietwert ihrer Liegenschaft versteuern. Die Eigenmietwerte sind sukzessive angehoben worden. Ausserdem steht die Abschaffung des Schuldzinsabzugs und der Eigenmietbesteuerung zur Diskussion.

Wie wirken sich die Zinserhöhungen aus?

Die Zinsentwicklung bestimmt beim Mieter wie beim Käufer massgeblich die Kosten. Käufer sollten so budgetieren, dass sie auch einen erheblichen Zinsanstieg noch verkraften könnten. Ein Beispiel: Steigen die Hypothekarzinsen von 5 auf 7 Prozent, so verteuern sich für einen Immobilienbesitzer die Kapitalkosten um 40 Prozent. Etwas besser fährt der Mieter, denn er muss in diesem Fall gemäss Überwälzungssätzen im Mietrecht mit einer Teuerung von 18 Prozent rechnen.
Ein Kauf ist für diejenigen der richtige Entscheid, die in den entsprechenden Einkommens- und Vermögensverhältnissen leben und längerfristig planen.

© Jürg Zulliger (Autor "Buch "Immo-Tipps")


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